Achat immobilier au Maroc : titre foncier, notaire et frais

Pour acheter sans risque au Maroc, vérifiez d'abord le certificat de propriété du titre foncier, signez chez un notaire et faites passer chaque versement par lui. Côté frais, comptez au moment de la rédaction (octobre 2026) 4 % de droits d'enregistrement pour un appartement et 5 % pour un terrain nu, plus les droits de conservation foncière et les honoraires du notaire.

Bien titré ou non titré : qu'achetez-vous vraiment ?

Au Maroc, un immeuble peut être immatriculé à la Conservation foncière, donc doté d'un titre foncier, ou rester non immatriculé (on parle souvent de bien « melk »). Pour l'acheteur, cette différence change tout.

• Bien titré : selon le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié notamment par la loi n° 14-07, le titre foncier annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n'y sont pas mentionnés. Les droits réels et les charges sont ensuite inscrits sur le titre.
• Bien non titré : l'immatriculation est facultative (article 6 du même dahir). Mais pour un bien non immatriculé, l'acte de cession ne suffit pas à établir la propriété. Il doit être appuyé par des pièces qui justifient l'origine de la propriété, et la possession doit remplir les conditions légales (article 3 de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels).

En clair, un bien titré se vérifie rapidement, alors qu'un bien non titré demande une étude complète de son historique. Dans ce second cas, confiez l'analyse au notaire avant tout engagement.

Le titre n'est pas pour autant intouchable. En cas de fraude ou de falsification, la personne lésée peut agir dans un délai de quatre ans à compter de l'inscription contestée (article 2 de la loi n° 39-08). Vérifiez donc l'identité du vendeur et l'authenticité des pièces, même sur un bien titré.

Comment vérifier le titre foncier avant de verser de l'argent ?

Demandez au vendeur le numéro du titre foncier, puis obtenez un certificat de propriété récent.

L'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) propose le service E-Certificat : la demande se fait en ligne, un code de suivi arrive par SMS après le paiement, et l'authenticité d'un certificat remis en ligne peut être vérifiée pendant trois mois après sa signature.

Sur le certificat, contrôlez :

• le nom du ou des propriétaires inscrits, à comparer avec la pièce d'identité du vendeur ;
• la désignation du bien : superficie, adresse, numéro de lot ou d'étage ;
• les inscriptions en cours : hypothèque, saisie ou autre charge ;
• le nombre de copropriétaires : chacun doit consentir à la vente.

Si une hypothèque apparaît, par exemple un crédit du vendeur pas encore remboursé, demandez au notaire par écrit comment elle sera levée avant ou au moment de la vente. Tant que ce point reste flou, ne signez rien.

Pourquoi passer par un notaire, et comment payer ?

La loi impose une forme précise. Les actes qui transfèrent la propriété d'un immeuble doivent être dressés, sous peine de nullité, dans un acte authentique ou dans un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf loi particulière contraire (article 4 de la loi n° 39-08).

Un simple papier signé entre particuliers ne vous protège donc pas. Ce guide suit le cas le plus fréquent : la vente chez un notaire.

Le notaire vérifie le titre et rédige l'acte ; demandez-lui de détailler par écrit les formalités d'enregistrement et d'inscription à la Conservation foncière qu'il prend en charge. Il dispose d'un compte « Dépôts et Règlement » ouvert à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), prévu par l'article 33 de la loi n° 32-09 relative à la profession de notaire. Chaque dépôt y reste individualisé jusqu'au dénouement de l'opération.

Pour vos paiements :

1. Versez l'avance et le solde au notaire, jamais en espèces au vendeur de la main à la main.
2. Payez par virement ou par chèque barré non endossable, et gardez chaque reçu.
3. Faites mentionner les références de chaque paiement dans l'acte définitif.
4. Refusez tout virement vers un « intermédiaire » qui vous presse avec une autre offre.

Le point 3 a aussi un effet fiscal, détaillé ci-dessous.

Quels sont les frais d'achat d'un appartement au Maroc ?

Les frais forment trois blocs. Les taux cités sont ceux en vigueur au moment de la rédaction (octobre 2026).

Droits d'enregistrement

Selon les exemples de la note circulaire n° 737 de la Direction générale des impôts sur la loi de finances 2026 :

• 4 % du prix pour un appartement ;
• 5 % du prix pour un terrain nu ;
• 2 % supplémentaires pour les actes établis depuis le 1er juillet 2026, quand le prix dépasse 300 000 DH et que l'acte ne mentionne pas les modalités et références de paiement, ou que le prix n'est pas réglé par un moyen admis (chèque barré non endossable, virement, effet de commerce, procédé électronique…).

Si seule une partie du prix est payée en espèces, les 2 % ne portent que sur cette partie. Ils ne s'appliquent pas quand l'acte stipule un paiement par crédit bancaire. Ce droit est à la charge de l'acquéreur.

Exemple tiré de la note circulaire : pour un appartement de 600 000 DH payé 400 000 DH par chèque barré et 200 000 DH en espèces, les droits s'élèvent à 24 000 DH (4 %) plus 4 000 DH (2 % de la part en espèces), soit 28 000 DH.

Droits de conservation foncière

L'inscription de la vente sur le titre foncier donne lieu à des droits fixés par le tarif de l'ANCFCC. Le taux applicable à une vente n'est pas repris ici : le notaire l'indique dans son décompte.

Honoraires du notaire

Les honoraires s'ajoutent, TVA comprise. Nous n'avons pas trouvé de barème officiel à citer : demandez un devis écrit et détaillé avant de signer le compromis, et comparez au moins deux études.

Pour estimer votre budget, additionnez le prix, les droits d'enregistrement, les droits de conservation, les honoraires TTC et, si vous empruntez, les frais du crédit.

Quelles étapes suivre, du premier contact à la signature ?

1. Demandez le numéro du titre foncier dès le premier échange avec le vendeur.
2. Visitez de jour et vérifiez que le bien correspond à l'annonce : surface, étage, état.
3. Obtenez un certificat de propriété récent, en ligne ou par le notaire.
4. Choisissez votre notaire et faites-vous remettre un devis complet des frais.
5. Signez le compromis chez le notaire ; si vous empruntez, prévoyez une condition liée à l'obtention du prêt.
6. Versez l'avance au notaire par un moyen traçable.
7. Signez l'acte définitif, réglez le solde et les frais.
8. Après l'inscription de la vente, demandez un nouveau certificat de propriété à votre nom.

Quels signaux doivent vous faire renoncer ?

• Le vendeur refuse de donner le numéro du titre ou de passer chez un notaire.
• Le nom inscrit sur le certificat de propriété n'est pas celui du vendeur, et il ne présente aucune procuration.
• On vous réclame une avance en espèces ou par transfert d'argent pour « réserver » le bien.
• Le prix est très inférieur à celui des biens comparables du quartier.
• On vous propose de déclarer un prix plus bas dans l'acte. L'administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale, et toutes les parties restent solidairement tenues des droits, pénalités et majorations.

Pour comparer les prix avant de vous décider, parcourez les annonces immobilières publiées sur AfricaSoco. Chaque annonce est relue par la modération avant publication, et vous contactez le vendeur directement sur WhatsApp ou par téléphone. AfricaSoco ne prend aucune commission et ne garde jamais l'argent d'une vente : le paiement se règle entre vous, chez le notaire.

Vous vendez un bien au Maroc ?

Une annonce précise attire des acheteurs sérieux. Indiquez si le bien est titré, sa surface, son étage et la ville, et précisez que la vente se fera chez un notaire.

Pour la rédaction, suivez notre guide pour rédiger une annonce de vente efficace, puis soignez vos visuels avec nos conseils pour prendre de bonnes photos de vente. Vous pouvez ensuite publier gratuitement votre annonce immobilière depuis votre téléphone.

Vous achetez aussi de l'autre côté du continent ? Notre guide pour acheter un terrain en Côte d'Ivoire détaille les vérifications propres à ce pays.

Ce guide donne des repères généraux. Pour un cas particulier (bien non titré, indivision, achat depuis l'étranger, crédit), seuls le notaire ou la conservation foncière compétente peuvent vous répondre.