الوعد بالبيع في العقار بالمغرب: المحرر الرسمي والعربون

الوعد بالبيع في العقار بالمغرب يجب أن يحرر في محرر رسمي، تحت طائلة البطلان. هذا ما تنص عليه المادة 4 من مدونة الحقوق العينية منذ تعديلها بالقانون رقم 41.25، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 16 يوليو 2026. فالورقة العرفية الموقعة بين البائع والمشتري، ولو صُححت فيها الإمضاءات، لم تعد تكفي لإبرام وعد بالبيع العقاري.

ماذا تقول المادة 4 من مدونة الحقوق العينية اليوم؟

حسب الصيغة المحينة للقانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، التي نشرتها وزارة العدل بتاريخ 16 يوليو 2026، يجب أن تحرر، تحت طائلة البطلان، بموجب محرر رسمي:

• جميع التصرفات المتعلقة بنقل ملكية العقار؛
• التصرفات المتعلقة بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها؛
• الوعد بالبيع العقاري؛
• الوكالات الخاصة بهذه التصرفات.

ويستثني النص الحالات التي ينص فيها مقتضى خاص على خلاف ذلك.

هذا التعديل أدخله القانون رقم 41.25، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.30 بتاريخ 3 يوليو 2026، والمنشور في الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16 يوليو 2026.

ما الذي تغير بالنسبة للوعد بالبيع؟

قبل هذا التعديل، كانت المادة 4، في صيغتها الناتجة عن القانون رقم 41.24 لسنة 2024، تسمح بخيارين: المحرر الرسمي، أو المحرر الثابت التاريخ الذي يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، مع توقيع العقد والتأشير على صفحاته وتصحيح إمضاءات الأطراف.

ألغى القانون رقم 41.25 الخيار الثاني. وكما يشرح مقال تحليلي نشرته هسبريس، انتقل التشريع من نظام يقوم على ازدواجية المحررات إلى نظام يجعل المحرر الرسمي الأداة الوحيدة لإبرام التصرفات العقارية. ويشير المقال نفسه إلى الموثقين والعدول باعتبارهم المهنيين الذين يتولون هذا التوثيق.

ويعرّف الفصل 418 من قانون الالتزامات والعقود الورقة الرسمية بأنها التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية التوثيق في مكان تحرير العقد، في الشكل الذي يحدده القانون. وتكون، حسب الفصل 419، حجة قاطعة حتى على الغير في الوقائع والاتفاقات التي يشهد بها محررها، إلى أن يُطعن فيها بالزور.

إذا كنت قد وقعت وعدًا بالبيع قبل 16 يوليو 2026 في شكل كان مقبولًا آنذاك، فاعرض وضعيتك على موثق أو عدل أو محام قبل أي خطوة جديدة: هو من يحدد ما إذا كان العقد يحتاج إلى تجديد في محرر رسمي.

كيف يعامل القانون العربون في الوعد بالبيع؟

المبلغ الذي يدفعه المشتري عند الوعد بالبيع يسمى غالبًا «تسبيقًا» أو «عربونًا». وإذا كُيّف عربونًا، تطبق عليه أحكام قانون الالتزامات والعقود:

• الفصل 288: العربون هو ما يعطيه أحد المتعاقدين للآخر بقصد ضمان تنفيذ تعهده؛
• الفصل 289: إذا نُفذ العقد، يخصم العربون من الثمن. ويجب رده إذا أُلغي العقد بتراضي الطرفين؛
• الفصل 290: إذا أصبح الالتزام غير ممكن التنفيذ أو فُسخ بسبب خطأ من أعطى العربون، فلمن قبضه أن يحتفظ به، ولا يلزم برده إلا بعد أخذه التعويض الذي تمنحه له المحكمة إن اقتضى الأمر.

لذلك اكتب في العقد بوضوح: هل المبلغ عربون أم جزء من الثمن، ومتى يُرد، وما الذي يحدث إذا لم يتم البيع النهائي في الأجل المتفق عليه. وادفع بوسيلة قابلة للتتبع، كالتحويل البنكي أو الشيك، واطلب ذكر مرجع الأداء في المحرر.

ما الأجل الذي يحدده الوعد بالبيع؟

المادة 4 لا تحدد أجلًا للوعد بالبيع. الأجل يتفق عليه الطرفان في العقد، فاحرص على أن يتضمن المحرر:

• تاريخًا نهائيًا لإبرام عقد البيع النهائي؛
• الشروط التي يتوقف عليها البيع، مثل حصول المشتري على قرض بنكي أو تسليم البائع للوثائق؛
• مصير التسبيق إذا لم يتحقق شرط منها أو تراجع أحد الطرفين؛
• وضعية العقار عند التسليم: فارغ أم مكترى، وما يبقى فيه من تجهيزات.

وتذكر أن الوعد ليس بيعًا نهائيًا. في العقار المحفظ، ينص الفصلان 66 و67 من ظهير التحفيظ العقاري على أن الحق العيني لا يوجد بالنسبة للغير إلا بتقييده في الرسم العقاري، وأن الاتفاقات الرامية إلى نقله لا تنتج أثرًا ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد، دون الإضرار بحقوق الأطراف بعضهم تجاه بعض.

هل يُسجَّل الوعد بالبيع، وكم يكلف؟

تنص المادة 135 (II-17°) من المدونة العامة للضرائب، في نسخة 2026 التي نشرتها المديرية العامة للضرائب، على أن عقود الوعد بالبيع أو الشراء التي يحررها الموثقون أو العدول، وكذا المحررات التي تثبت المبالغ المدفوعة بموجبها، تسجل بواجب ثابت قدره 200 درهم. ولا يغني هذا الواجب عن واجبات التسجيل التي تؤدى عند البيع النهائي.

ويمكن أيضًا حماية الوعد على الرسم العقاري بواسطة التقييد الاحتياطي. فحسب الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري، يمكن لكل من يدعي حقًا على عقار محفظ أن يطلب تقييدًا احتياطيًا للاحتفاظ به مؤقتًا، ويحدد تاريخ هذا التقييد رتبة التقييد النهائي اللاحق. ويتم التقييد:

• بناء على سند: مدة صلاحيته عشرة أيام، ولا يُقبل خلالها أي تقييد آخر لحق يقتضي إنشاؤه موافقة الأطراف (الفصل 86)؛
• بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية: مفعوله ثلاثة أشهر قابلة للتمديد بشرط رفع دعوى في الموضوع؛
• بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع: صلاحيته شهر واحد.

اسأل الموثق أو العدل عن الطريقة الملائمة لحالتك، لأن مدة العشرة أيام قصيرة.

ما الذي يجب التحقق منه قبل توقيع الوعد بالبيع؟

شهادة الملكية

تسلم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية شهادة الملكية عبر الإنترنت. وتحمل الشهادة رمزًا شريطيًا يسمح بالتحقق من صحتها على موقع الوكالة، وتعرض ثلاثة أصناف من المعلومات: العقار، والمالك، والتحملات مثل الرهون.

اطلب شهادة حديثة وقارن فيها:

• اسم المالك أو المالكين باسم البائع، وإذا تعدد الملاك فكل واحد منهم معني بالبيع؛
• رقم الرسم العقاري ومساحة العقار وعنوانه؛
• الرهون والحجوز والتقييدات الاحتياطية المسجلة.

الوكالة إذا كان البائع غائبًا

إذا وقّع شخص نيابة عن المالك، فالوكالة الخاصة بالتصرف العقاري تخضع هي أيضًا للمحرر الرسمي حسب المادة 4. لا تقبل وكالة عرفية.

تتبع العقار بعد التوقيع

تتيح خدمة «محافظتي» التابعة للوكالة لكل مالك منخرط فيها أن يتلقى تنبيهًا بالبريد الإلكتروني أو بالرسائل القصيرة عن كل عملية تُقيد على رسمه العقاري: رهن أو حجز أو بيع كلي أو جزئي. وهي وسيلة مفيدة للمالك لرصد أي تصرف غير متوقع في ملكه.

ما علامات الاحتيال في الوعد بالبيع؟

• بائع يطلب تسبيقًا نقدًا «لحجز» العقار قبل أي محرر رسمي؛
• رفض إعطاء رقم الرسم العقاري أو رفض التوجه إلى موثق أو عدل؛
• اسم في شهادة الملكية يختلف عن اسم البائع، دون وكالة رسمية؛
• استعجال غير مبرر بحجة وجود مشترٍ آخر؛
• ثمن أقل بكثير من أثمنة العقارات المماثلة في الحي.

تفاصيل أكثر عن هذه الأساليب في دليلنا عن النصب والاحتيال عبر الإنترنت.

خطوات بيع وشراء العقار بالوعد بالبيع

1. اطلب رقم الرسم العقاري وشهادة ملكية حديثة.
2. زر العقار وتحقق من مطابقته للإعلان.
3. اختر موثقًا أو عدلًا، واطلب منه تقديرًا مكتوبًا للمصاريف.
4. وقع الوعد بالبيع في محرر رسمي، مع الأجل والشروط ومصير التسبيق.
5. ادفع التسبيق بوسيلة قابلة للتتبع، واحتفظ بالوصل.
6. اطلب من المحرر تسجيل الوعد، واسأله عن التقييد الاحتياطي.
7. وقع عقد البيع النهائي في محرر رسمي داخل الأجل، ثم تابع تقييده في الرسم العقاري.

تبيع أو تشتري عقارًا؟

لمقارنة الأثمنة قبل التفاوض، تصفح الإعلانات العقارية على AfricaSoco، وتواصل مع البائع مباشرة عبر واتساب أو الهاتف. وإذا كنت تبيع، انشر إعلانك العقاري مجانًا واذكر فيه، إن كان العقار محفظًا، رقم وضعيته، وأن البيع سيتم في محرر رسمي، فهذا يطمئن المشترين الجادين. ولقراءة باقي أدلتنا، زر مدونة AfricaSoco.

هذا الدليل يقدم معلومات عامة. لكل حالة خاصة، مثل عقار غير محفظ أو ملكية على الشياع أو شراء من الخارج، يبقى الموثق أو العدل أو المحافظة العقارية المختصة هم من يجيب.